OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(d一里地等于多少米，一里地等于多少米千米e)价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一(yī)季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的(de)大(dà)租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物一里地等于多少米，一里地等于多少米千米业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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